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房企健康持续发展的有效途径

作者:论文发表网 更新时间:2015-02-19 11:07:35
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  一、土地增值税的基本要素
  1、纳税人。土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
  2、税率 土地增值税适用四级超率累进税率,如表1。
  3、应纳税额。土地增值额=转让房地产收入-规定扣除的项目金额
  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
  4、征收的作用。土地增值税的开征,具有极其重要的作用:(1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;(2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;(3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。
  二、土地增值税纳税筹划方法
  进行土地增值税清算会直接减少房地产企业利润,增加企业的成本费用。在房价调控的大环境下,如何保证企业持续经营的目标利润,灵活选择适当的方法进行纳税筹划,将会达到节税、降低成本的目的,从而提高企业的竞争力,增加企业的定价能力,为整个社会房价回归合理做出应收的贡献。
  1 、巧用纳税临界点进行筹划
  按照税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税。由于土地增值税适用四级超率累进税率,当增值率超过50%、100%、200%时,就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划,避免出现适用更高一级税率的情况。从纳税筹划的角度考虑,企业可选择适当的开发方案,当企业适用税率处于临界点位置时,通过增加支出或调整价格减少收入的方法来调节税率,使企业使用税率降低至临界点以下,从而适用更低一级的税率。
  2 、增加开发成本
  在企业目标利润可以接受的范围内,房地产企业可以采取措施适当加大公共配套设施的投入,营造更好地小区环境,提高装修档次,以增加扣除项目金额,从而使增值率降低。增加产品的投入,不但可以提高产品的定价,还可以提高产品的竞争力,扩大市场影响力。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本,虚开建安发票属于偷逃税款的行为。
  3 、拆分合同
  对于包含装修的房屋,可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同,随后和购买者签订装修合同。经过这样处理,房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税,从而达到节税的目的。
  4 、利用征税范围进行筹划
  (1)利用合作建房。按照税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策,先找到最终客户与其协商合作建房,最后仅需就属于房地产企业的部分房产转让缴纳土地增值税。
  (2)利用代建房。代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务,其收入属于劳务收入性质,不属于土地增值税的征税范围。
  房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发。
  (3)变销售为出租、投资联营。将开发的楼盘变销售为出租,由于未发生房产产权转移,不需要缴纳土地增值税,仅需就租金收入缴纳营业税和房产税等较低税费。税法还规定,将房产进行投资、联营时,投资、联营的一方以房产作价入股,免征土增税。
  5 、增加扣除项目
  (1)选择适当的利息扣除方法。方法一:允许扣除的房地产开发费用=利息(据实扣除)+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%。方法二:允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×10%。
  方法一适合当利息支出能够按转让房地产项目分摊,并且能够提供金融机构贷款证明的,主要依靠负债融资,利息费用占比高的房地产开发企业,利息据实扣除;方法二适合当利息支出不能够按转让房地产项目分摊,或者不能够提供金融机构贷款证明的,主要依靠权益资本融资,利息费用较少的房地产开发企业。综合比较,哪种方法扣除的费用成本多,就选用哪种方法。
  (2)代收费用并入房价减少税基。对于代收费用有两种处理方法,第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取,代收费用并入房地产转让收入计税,代收费用作为允许扣除项目予以扣除;第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响适用的增值率,进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划,选择第一种处理方式,会导致应纳税额的减少。
  6 、应清算与可清算时点利用
  国税发【2006】187号文规定,以下四种情况属于“应”清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的;(4)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。以下两种情况属于“可”清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得预售许可证满三年仍未销售完毕的。房地产公司可适当与主管地税局沟通,尽可能延后土地增值税清算时点,或更换税负相对较轻的项目进行清算,对于能实行以预征代清算的项目,应主动争取以预征代清算。中国论文服务网,经济励志打造论文范文格式最完整、管理职称论文范文最详尽的论文资源网站。为广大需要职称评定,经济论文快速写作的客户提供有效参考。
  三、土地增值税清算对房价的影响
  土地增值税征收是国家参与房地产行业利润分配的手段,房价越高,增值额越大,所需缴纳的税款就越多,税负越重对房地产商的利润冲击就越大。土增税的清算对规范房地产行业的市场秩序,遏制房价过快上涨,让房价回归合理价位,促使房地产企业投资结构趋于合理能起到调控的作用。长期看来,增值税清算政策的执行势必会影响当前的房价,让居高不下的房价有一定的回落,一方面让越来越的人买得起自己喜欢的居所,提高人民群众的生活质量和幸福感,另一方面对整个房地产行业产生冷却作用,高价暴利时代一去不返,整个房价趋于合理,并逐步达到一定的平稳状态。
  四、土地增值税清算对房地产开发企业的影响分析
  1 、制约房企高价暴利
  增值税率随着销售价格的增加而大幅度上升,房地产开发企业获得的利润越大,所需要缴纳的税款就越多,因而难以达到获高额利润的目的。部分企业主要是依靠低价购买土地使用权,延长其开发期,从而获取高额的利润。土增税清算制度下,制约了房地产企业囤积现象,高额利润意愿实现难度增大。
  2 、重新确定市场定位
  在土增税清算制度下,追求高额利润的市场定位将被淘汰,房地产企业必须放弃旧的经营战略,确立新的企业战略,寻找途径建立自己在价格和品质方面的双重优势,提升企业形象。在制定价格方面,应充分考虑市场需求,制定相对合理的价格,控制利润空间,开发低价、高品质的房产,适应当下的形势发展要求。
  五、总结
  纳税筹划是一个系统工程,必须着眼于企业整体,统筹规划。土增税清算的目标不是追求土增税最低的方案,而是企业整体税负最少,节税收益最大、企业操作可行、综合收益最大的方案。合理降低房价,增加销售面积,盘活闲置房产,活跃市场交易,这样不仅有利于房地产企业自身的健康发展,同时也响应了国际的宏观调控政策,更有利于广大的消费者,达到社企民三赢的良好局面。
  参考文献
  [1]姚亚妮.房地产企业关于土地增值税清算的思考[J].现代商业,2013,7(34):237-238.
  [2]滕京荣.关于房地产开发企业如何适应土地增值税清算的探讨[J].财经界,2011,6(12):259-260.
  [3]孙彦挺.关于房地产企业土地增值税清算的探讨[J].财经界,2014,8(04):258-259.
  [4]樊舒.我国土地增值税清算对房地产企业利润的影响[J].企业导报,2014年第08期.
房企健康持续发展的有效途径
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