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浅议我国房地产税收制度的改革

作者:论文发表网 更新时间:2015-10-21 05:59:11
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  在我国,房地产税制不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件,也是维护市场公平竞争,实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆,但由于现行的各房地产税是在经济体制改革过程中陆续设置的,缺乏明确的总体设计思路,因此,尽管从表面上看税收体系较为全面,实际上却存在着结构不合理、税种设置重复、配套措施不完善等诸多方面的问题,房地产税制的改革也开始被提上议事日程。然而,房地产课税领域存在的大量理论分歧和空白对改革形成了强大的制约。因此,有必要对现有的房地产税制现状进行认真的整理并加以分析,探索现有税制的不足以及其原因,并对现有税制可能的改革提出一些初步的建议。
  一、房地产行业税收制度存在的主要问题
  1、税种设计不合理。个别税种之间交叉重叠,存在重复课税的情况。一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税,又按增值额课征土地增值税;二是对纳税人房产坐落地,既要从量课征城镇土地使用税,又要从价计征房产税;三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税,对承受方还要课征契税;四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税;五是对房屋租金收入既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税,又要计征企业所得税。从而造成了房地产税种多,环节多,又有征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费,是商品房的房价居高不下的一个重要原因之一,对房地产健康发展带来很大的障碍。
  2、缺乏指导性的整体框架。随着宏观经济及房地产形势变化,国家有关部门不断出台的房地产税收政策, 只是对当时发展形势的抑制或调整, 缺乏一个房地产税收体系的框架。1993 年前后, 土地炒买炒卖获取暴利直接导致土地增值税的出炉; 2005年, 投机性房地产买卖的增多使房价一路飙升促使房地产二手房市场营业税革新; 今年,针对二手房转让的营业税、个人所得税又出台新的规定。和土地有关的城镇土地使用税由地税局征收, 对耕地和非耕地使用不同政策。
  以至于到目前为止, 房地产行业涉及的税种达十多个、所交的费用几十种, 税与税之间税与费之间免不了会有交叉和重叠, 这些问题都是缺乏行业整体税制框架所造成的。
  3、税收政策存在一定程度不公平。我国房地产税收是内外两套税制, 内资房地产企业缴纳与房地产有关的十三个税种, 外资企业税收负担低于内资房地产企业。房产税是依照房产原值即账簿上“固定资产”科目中的原值, 一次减扣10~30%后的余值计算缴纳,而处于黄金地段的旧房产由于建成时间较早而造成账面价值低, 如果出租承担的房产税要远高于自用所承担的房产税。这无疑又给企业增添了一层薄霜,在一定程度上不利于企业间的公平竞争。
  4、对市场的调节不够适度。从计税环节来看,房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少。这种典型的窄税基模式造成了房地产税制没有形成对市场进行自动调节的灵活机制体系,也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面,房地产交易环节的税费过于集中势必提高新建商品房的价格,从而带动整个市场价格的上扬,造成商品房的积压和空置,制约市场正常的生产与再生产进程。另一方面,房地产保有环节税费种类过少,阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低,使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。这不仅抑制了土地的正常交易,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费的现象日趋严重。
  5、“三大税种”征收制度不够完善。在目前情况下, 营业税、所得税、土地增值税构成房地产行业三大主要税种, 但在征管制度中存在着不同的问题。《营业税实施细则》第 28 条规定: 纳税人转让土地使用权或销售不动产采用预收款方式的, 其纳税义务为受到预收款的当天。现实中存在将预收款不入账或任意结转的作假行为, 来少缴或迟缴税款。以不动产投资入股参与投资利润分配共担风险行为不征营业税, 在投资后转让其股权的也不征收营业税, 可以通过以房地产投资再转让股权变相销售使少缴营业税。现实中只列部分收入, 其余让购买方支付给施工单位; 将收到银行拨付的按揭款挂在往来帐上或记入“短期借款”; 以房产抵工程款不记收入,由于这些操作的隐蔽性都导致营业税少缴或漏缴。
  6、税收征管的配套制度和措施不完善。我国目前还缺乏严密的财产登记制度,影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全,税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员,现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要,再加上许多税种的税基老化,导致税基侵蚀,税收流失现象十分严重。
  二、完善房地产行业税收制度的措施
  国家应从结构性宏观调控出发, 立足于公平和效率有机结合的原则, 进一步完善房地产行业税收制度。
  1、提高房地产行业税制的前瞻性和系统性。当前形势下,地方财政收入主要依靠出让土地和房地产税收的状况不利于产业经济结构的调整,这种依赖作用严重阻碍了经济的理性发展。面对现阶段我国存量房随着开发面积攀升而水涨船高的形势, 国家必须站在立法高度, 利用税收来调节房地产投资规模和住房供给结构, 提高住房资源利用效率, 解决城市居民住房需求。逐步建立起合理的有效的制度规范约束。房地产税制设计应系统考虑各个环节, 适当提高保有阶段税负, 从而抑制房地产投机、鼓励自主性购房。税制的操作性主要体现在征收环节该如何具体落实。笔者建议,改革土地出让制度,降低土地价格,将应收取的土地出让金逐步以土地持有税的形式收上来,严控开发商利润,规定不同地段的最高销售价格。真正的让利于民。
  2、尽量精简房地产行业的涉税种类。国际通行做法和经验是建立以物业税为主体,营业税、契税、耕地占用税等税种相互配合, 辅之必要的市政配套建设、国有资源补偿及证照性收费的城市建设和房地产税费体系。物业税要求承租人或所有人每年的应纳税款随着不动产市场价值的改变而改变, 可规范房地产税收制度, 提高闲置房产持有者的机会成本, 活跃二手房市场, 提高资源有效配置, 还可以降低房地产开发企业门槛, 房地产税收征收环节后移也必将使房屋售价降低, 房地产供给幅度增加, 把房价优势尽快让给消费者。通过一些税种的合并, 不但减少了征收管理成本, 更重要是控制了税源, 防止流失。笔者建议,取消土地增值税,土地增值税计算复杂,扣除项目因为房地产开发周期过长造成很难准确确定,计算结果的多样性,造成开发商和税务部门之间对具体征税金额的不一致经常产生分歧,影响了税法的严肃性。土地增值税的征收阻力很大,不易执行,实际征收效果极差,缺乏公平性。从实际操作上看,应考虑暂停征收土地增值税,其有关所得通过所得税等来适当调控。对炒买炒卖土地使用权获取高利的行为,可通过其他行政措施来解决。另外,随着房地产税收体系的进一步完善,土地出让制度的改革等,土地增值税将逐步失去调价作用。
  将房产税和土地使用税合并,统一设置土地持有税。计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值,征收范围扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。税率可由各地方政府确定,确定的依据为各地方政府当年除房地产统一税收收入外财政收支缺口与应征房地产统一税的房地产评估后的市场价值。
  3、调整房地产行业的税款征收标准。对转让土地使用权或销售不动产采用预收房款方式使得其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。现在购房仅仅预交房款 30%左右, 且房屋封顶后经政府机关批准发证才能销售, 开发企业对于预收款用来投入商品房建设并未形成真实收入, 且对营业税征收是以收据为计税依据, 而不是按销售发票征收, 所以应根据形势变化以销售实现为纳税义务发生时间,与其它税种一样享受平等待遇。城建税是 1994 年分税制前制定的,尔后, 三大税种中大部分由国税局征收管理, 而城建税由地税局征收管理, 不但会出现缴税入库时间不一致,还会出现偷漏税情况, 可将城建税逐步改造成独立税种而不是附加税。
  4、完善房地产课税的配套制度与政策,加强房地产税收的征管力度。中国论文服务网专注于为广大经济职称评定客户、管理论文快速写作客户,提供优良的范文格式下载,管理论文快速写作指导资源,欢迎各位老师参考指导。

  (1)房地产产权登记制度。首先要清查土地,建立土地位置、权属及面积台账;其次,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度,避免房地产私下交易,打击房地产市场的违法交易行为,增强房地产税收课征的有效性和严肃性。
  (2)善房地产价格评估制度,建立房地产评税机构。一方面,要加强对房地产价格评估理论和方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系,为房地产税收计征提供科学的依据;另一方面,要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员,加大房地产税收征管的力度。
  (3).理顺城市土地和房屋管理体制,建立一个“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。
  结束语
  我国房地产业税制繁多、保有环节税负过轻,城乡、内外资房地产企业税收制度不统一,计税依据和税率设计不科学、不合理,税收征管辅助制度不健全,导致税负不公、重复课税以及税收流失。应对现行的涉及房地产方面的税种进行整合,取消不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种,将开发、交易环节过重的税收负担后移到房产保有阶段。建立一个以土地年租金为基础、物业税为先导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系。提升房地产税收的立法层次,并适度分权,完善房地产估价制度等税制改革的配套措施,促进我国房地产市场持续、健康地发展。
  参考文献
  [1]胡音音.房地产业税收征管中的问题及对策.
  [2]张双兰.浅议我国房地产税收制度的改革[J].财会研究,2007,(7).
浅议我国房地产税收制度的改革
http://www.dolunwen.cn/lwfw/jjxll/54374.html
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